地域のマンション情報手引き

新設法人の場合

2011.11.25

税の壁を超えるために大切なのは、不動産投資をする主体の問題です。年収3000万円以下の比較的所得の低い場合には個人で投資しても問題ありませんが、通常マンションを１棟買えば、自分の給与なり事業所得と合算すればこれくらいは軽く超えてきますので、「家賃収入がいくらになったら法人化すればいいか？」なんて細かい計算に時間を使う暇があったら、さっさと１棟購入して年収3000万円を超えてしまうことです。所得税の累進税率と法人税の税率の差だけではないもろもろの節税スキームの自由度が全く違ってきますので、法人化が必要になってくるわけです。

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節税目的で、物件取得と不動産管理のために新設法人を設立した場合には、決算が終わっていない新設法人であっても、個人と法人を同一視して融資を行ってくれるいくつかの都銀と信託銀行があります。この場合には、不動産賃貸事業を目的として設立されたことが要件とされていますので、基本的にはその法人の売上のうちの90％以上が不動産賃貸事業収入で占められていなければなりません。法人を作ったからといって、その法人でいろいろな事業をしてしまいますと、アパートローンがその法人には付かなくなってしまいますので注意を要します。つまり、通常のコーポレートの与信が必要となってくるわけです。ですから、法人を設立して不動産投資をする場合には、不動産賃貸事業の売上を90％以上にするという点に留意してください。これに失敗してしまうと、もう1つ新設法人を作らなければならなくなります。